CIF - Centre d'Ingénierie Financière

Les quatre principales taxes locales (Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties, Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties, Taxe d’Habitation et Taxe Professionnelle) sont assises sur une valeur théorique appelée Valeur Locative Cadastrale. Cette valeur est déterminée sur la base d’un recensement datant de 1970 et appelé « révision » : 24 millions de déclarations, 11.068.000 maisons individuelles, 9.260.000 appartements collectifs et 1.806.000 locaux commerciaux et biens divers.

En 1974, après ce travail immense, le gouvernement déclarait : "Les collectivités locales vont se trouver dotées de l'instrument fiscal moderne qui leur était nécessaire. Les informations rassemblées constituent, en outre, une documentation du plus grand intérêt, notamment pour l'action de l'Etat et des collectivités locales en matière d'urbanisme. Il importe à présent de maintenir, de manière permanente, la valeur de cet instrument. A défaut, les pouvoirs publics se trouveraient, à moyen ou à long terme, dans l'obligation de procéder à une nouvelle révision intégrale qui représenterait une servitude importante et entraînerait des déplacements notables de charge fiscale".

Depuis lors, rien n’a été fait, et nous mesurons quotidiennement les conséquences de cette imprécision. Les services du cadastre sont « déconnectés » de la réalité du patrimoine immobilier du pays.

En tant que contribuable, faut-il pour autant ne rien faire ?

Non, bien au contraire. En effet, pour l’imposition à la Taxe Foncière, le principe de l’évaluation est la comparaison. Celle-ci consiste à attribuer à un bien donné une valeur locative proportionnelle à celle qui à été adoptée en 1970 pour un local considéré comme comparable, situé dans la même commune et loué à cette époque à des conditions de prix normales, appelé « local-type ». La valeur locative est obtenue en multipliant la surface utile par le prix au mètre carré du local type. La surface utile (ou taxable) correspond à la surface relevée à l’intérieur des murs pour chacune des parties composant le local et ses annexes. Chaque sous-ensemble ainsi déterminé étant affecté d’un cœfficient sensé traduire l’importance de la pièce dans l’usage de l’ensemble. La valeur ainsi obtenue est ensuite affectée d’un « correctif d’ensemble » composé de plusieurs coefficients, puis « actualisée » en utilisant un cœfficient qui varie par département et par activité exercée, puis « réévaluée » chaque année pour donner la valeur locative de l’année d’imposition.

Devant une telle multitude de paramètres complexes on devine qu’il n’y a qu’une chance infime pour que l’évaluation retenue par l’administration fiscale soit la plus favorable au contribuable.

Il faut donc vérifier précisément chacun de ces éléments. C’est l’objet des missions d’audit menées par le CIF depuis de nombreuses années.

Trés généralement sur-évalués, basés pour tout ou partie sur une notion théorique : "la valeur locative cadastrale", les impôts locaux subissent annuellement des augmentations de base qui se cumulent avec des augmentations de taux.

Etes-vous certain que votre taxe foncière corresponde réellement à votre patrimoine immobilier ? Seul un conseiller fiscal très spécialisé peut contrôler les paramètres que l'administration utilise pour calculer vos impôts locaux.

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